相続前に空き家対策

みなさんこんにちは山の頂日和です

今回は週刊住宅の気になる記事から相続前の空き家対策についてのお話しです

死因贈与×賃貸借契約

シェアハウス事業を展開する会社が、日本郵政と協力し、始期付負担付死因贈与契約を活用した新しい手法で空き家対策に取り組んでいます。その会社は、資産価値がゼロに近いような空き家をシェアハウスにするなどの空き家再活用事業を行うベンチャー企業です。相続人が自分で済む予定のない不動産を相続したものの、何から手を付けてよいかわからず、相続手続きに追われる間に放置。処分を思いたったときには内部の状態が更に悪化して、手の施しようのない状態になり、また放置され、さらに条件が悪化するという悪循環に陥ります。国の調査では、空き家の取得経緯は５５％が相続となっています。同事業は、空き家発生の契機となりやすい相続の前に、所有者やその関係者に対して「死因贈与=客付けによる活用」という新たな選択肢を提供し、空き家発生を未然に防ぐ仕組みです。

始期付き負担付死因贈与契約の特徴

死因贈与契約は、契約締結時に定めた「負担」の履行を条件として、所有者死亡時に贈与の効力が生じます。同社が今回提案する仕組みでは「不動産の維持管理や回収」を「負担」に設定し、同社がそれを履行。所有者存命は賃貸借契約でサブリースし、所有者死亡時に対象物件の所有権が同社に移転する。不動産所有者（被相続人）は思い入れのある家を手放すことに抵抗がある一方、相続人は相続後の負担に不安を覚えるという、相反する二つのニーズに応えることができる。

事業スキーム

地方部に多い資産価値が極端に低い空き家を借り上げ、自社でリノベーションを行い、シェアハウスとして管理・運営を行うというもの。借り上げる金額は固定資産税相当額となります。死因贈与契約と賃貸借契約を組み合わせた提案を行うことによって、シェアハウス運営側にとっては物件取得のコストがかからず、運用中の解約リスク（所有者側からの解約）が軽減されるメリットがある。所有者側にとっては存命中の不動産維持管理コストをなくせるだけではなく、相続発生後にかかる相続人の管理コストをなくすことができる。また、死因贈与契約は公正証書によって行われるため、所有者死亡時、物件の所有権移転手続きは単独で可能となり、相続人は煩雑な相続手続きを行う必要がなくなる。