マンション改修　要件緩和

みなさんこんにちは山の頂日和です

今回は日経の気になる記事から老朽マンションのリノベーションについてのお話しです

■同意8割に、老朽化対策促す

政府は分譲型の老朽マンションのリノベーション（大規模改修）をしやすくする。個人が専有する部分を含む改修は現在「所有者全員」の同意が必要ですが「5分の4以下」にする案を軸に検討するそうです。国土交通省の推計によると21年末のマンション686万戸のうち築40年以上は116万戸。41年に425万戸になる見込みです。1970年代の高度成長期に多く建設され、古い耐震基準のものもあります。それらは倒壊の危険性もあり転売も難しいため対策が急務になります。

■マンションの建物を新しくする手法

マンションの建物を新しくする手法には

①建物を解体して新しく建て直す「建て替え」②骨格を変えず内外装や設備、間取りなどを変える大規模改修③敷地を含めて売却し所有者に資金を分配して再生などがあります。いずれも所有者らで構成する管理組合で決められています。所有者は長期居住の高齢者から投資家まで様々で所有目的も異なります。建て替えや大規模改修は資金が必要で、追加負担なしに住み続けたい高齢者らは慎重になります。政府は既に建て替えの同意の要件は現行の「5分の４」から「4分の３」などに下げる案を提示済みです。さらにリノベ要件も緩め、建て替えの要件に合わせて「4分の3」にする案もあります。エレベーターや廊下、外壁などの共用部分だけの修繕なら用件は「過半数」または「4分の3」ですが、個人が所有する専有部分を含める大規模改修は「全員」になります。

■大規模改修と建て替え

建物の骨格を残す大規模改修は建て替えより金額を抑えられます。建て替えの場合、所有者1世帯の平均負担は2012～16年の調査で1100万円ほどでした。要件の厳しさや資金面の問題で、全国の建て替え件数は国交省の把握分で21年度は7件しかありませんでした。建築技術が高度化し、いまは大規模改修でも必要な耐震性を確保できるようになちました。所有者が決断しやすい仕組みに変えることで老朽マンション対策の核に据える狙いがあるようです。