マンション建て替え 賛同4分の3以下に⁉
山の頂き
みなさんこんにちは山の頂日和です
今回は、分譲マンションの建て替え条件の緩和についてのお話しです。
■老朽化マンションの諸問題
国土交通省の推計によると2020年末時点のマンション675万戸のうち築40年以上のマンションが全国で103万戸もあるそうですが実際に全国で建替えられたマンションは2013年時点で183件しかありません。建替えを含めた老朽化したマンションの再生はいまや社会的な課題となっています。
■建て替えに必要な賛同
分譲マンションは一般に区分所有する所有者でつくる管理組合で建て替えなどの重要事項を決議すします。同じ土地で建物を建て替える場合、区分所有法に基づき所有者の5分の４の賛同が必要になります。
政府はマンションの建て替えに必要な賛同を現在の「5分の４」から、共用部分の変更や管理組合法人の解散などを決める場合と同じ「4分の３」かそれ以下に引き下げる検討に入るということです。
■建て替えが進まない理由
建て替え計画の主体は管理組合である区分所有者自身であり、区分所有者の合意形成無くしては実現できません。マンションの建替えには旧建物の解体費、新建物の建設費等莫大な費用がかかります。
一般に60㎡のマンションで１住戸あたり1,000～2,000万円程かかると言われています。
これまで積み立ててきた修繕積立金では足りず、各住戸での費用負担が発生するケースがほとんどです。
この追加費用を負担できない区分所有者もいるため、建て替え決議に必要な区分所有者の４/５以上からの賛成を得ることはなかなか容易ではありません。
■重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」
不動産の重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限」において「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」という項目があります。
マンションの建替え等の円滑化に関する法律（マンション建替え円滑化法）は、今後予想される老朽化マンションの建て替えをスムーズに行えるようにと2002（平成14）年に定められました。
マンション建替え事業は、区分所有者の集会で建替えの決議から始まります。建物の区分所有等に関する法律（建物区分所有法）第62条による建替え決議がなされたとき、都道府県知事の認可を得て、
法人格を持つマンション建替組合を設立します。
建替組合は、建替えに賛成しない者の区分所有権を買い取ることができ、逆に賛成しない者も建替組合に買取りを請求できます。建替え事業には、マンション建設に関する知識や経験、資金力を持つ民間事業者が、参加組合員として参加できます。
マンション建替組合は、総会の議決により権利変換計画を定め、権利変換を行います。それにもとづき、建替え前のマンションの区分所有権や抵当権は、新しいマンションに移行し、その登記は組合が一括して行います。
私たちは
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